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> Le bail et les baux d'habitation
• Définition
Le bail ou contrat de location est un document obligatoire lors
de toute location qui doit être écrit et signé par les deux parties (loi du
6 juillet 1989).
Sa rédaction est extrêmement importante puisqu'elle définit les droits et obligations
du locataire et du propriétaire pendant la durée de la location.
Il peut être rédigé directement entre le propriétaire et le locataire, sous
seing-privé (le contrat est préparé en deux exemplaires au moins, tous deux
signés par le propriétaire et le locataire; chacun reçoit un exemplaire); mais
il peut également être pris en charge par un intermédiaire professionnel (agent
immobilier, huissier).
Le contrat est préparé en deux exemplaires au moins, tous deux signés par le
propriétaire et le locataire; chacun reçoit un exemplaire. Il peut être établi
par un notaire (acte notarié). Le propriétaire et le locataire en reçoivent
chacun un exemplaire ou "expédition".
Les frais éventuels liés à l'établissement du bail par un professionnel doivent
être partagés en parts égales entre le locataire et le propriétaire.
Le contrat de location doit être écrit : s'il est verbal, le propriétaire ne
peut invoquer la nullité du bail pour demander au locataire de quitter les lieux
; il ne peut pas non plus augmenter le loyer.
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• Les clauses du bail
Les baux doivent indiquer :
· Le nom et l'adresse du propriétaire et éventuellement de l'intermédiaire professionnel.
· La durée de la location et la date de mise à disposition du logement au locataire
· La description du logement et des annexes (caves, parking…)
· L'énumération des parties communes
· La destination du logement loué (à usage d'habitation ou mixte, d'habitation
et professionnel)
· Le montant du loyer, la date de paiement et les condition de la révision du
montant du loyer.
· Le montant de la caution éventuelle.
En cas de changement de propriétaire le nouveau propriétaire doit
notifier au locataire son nom et son addresse, éventuellement ceux de son mandataire.
Rappel : la caution ne peut être exigée si le paiement des loyers
est trimestriel ; elle ne peut excéder 2 mois de loyer hors charges ; elle ne
peut être révisée en cours de bail.
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• Les clauses facultatives
Propriétaire et locataire peuvent s'accorder sur certaines clauses
facultatives, mais en restant toujours dans le cadre de la loi.
Par exemple, la durée du bail peut être allongé par rapport à la durée minimum
légale.
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• Les clauses abusives: des clauses interdites
Certaines clauses du contrat de location peuvent être réputées
non écrites et donc nulles : ce sont les clauses abusives.
Par exemple, sont abusives les clauses :
- qui oblige le locataire à souscrire une assurance imposée par le propriétaire,
- qui impose l'ordre de prélèvement automatique comme mode de paiement du loyer,
- par laquelle le locataire autorise le propriétaire à prélever ou à faire prélever
les loyers directement sur son salaire.
- qui oblige le locataire, en cas de mise en vente ou de nouvelle location du
logement, à le laisser visiter plus de deux heures par jour, les jours ouvrables
comme les jours fériés.
- qui prévoit la résiliation de plein droit du bail pour d'autres motifs que
le non respect des charges, des loyers, de l'obligation d'assurance.
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