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1- Les conseils pour trouver le bon logement
2- Le contrat de vente: les actes juridiques
3- Le plan de financement
4- Le contrat de prêt
5- Les prêts
6- Les aides
7- Les frais d'acquisition
- les frais généraux
- les frais annexes
8- La co-propriété
9- Les assurances
10- Les impôts

Il existe plusieurs types de charges liées à l'achat d'un logement.

I- Les frais généraux

Les frais d'emprunt

Lors de la négociation du prêt, il faut bien avoir en tête la notion de coût total du crédit. La négociation des taux d'intérêt est importante, mais n'oubliez pas le TEG (taux effectif global) qui représente le coût véritable de l'emprunt.
Il doit comprendre :
- les frais d'ouverture et d'instruction du dossier : Ces frais sont libres pour le banquier ou le courtier en prêt, ils dépendent d'un établissement à l'autre.
- les frais d'assurance obligatoire (décès, incapacité de travail) et facultative (perte d'emploi)
- la prise d'hypothèque ou le privilège de prêteur de deniers qui garantit votre prêteur : vous pouvez éviter ces coûts, il vous faut un tiers garant ou un organisme spécialisé garant de votre crédit.

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Les frais de notaire

La rémunération du notaire est fonction du montant de l'acquisition et réglementée par décret. Tous les notaires vous factureront donc les mêmes honoraires.
De 0 euro à 3000 euros : 5%
De 3000 euros à 6000 euros : 3.30%
De 6001 euros à 16000 euros : 1.65%
Plus de 16.000 euros : 0.825%
La collecte des impôts pour le compte du Trésor Public : droits d'enregistrement, taxes, timbres…
Les autres frais qu'il a engagé pour votre compte : salaire du conservateur des hypothèques, certificat d'urbanisme, frais de géomètre, frais d'expéditions…
Le notaire peut vous demander une provision pour les frais qu'il aura à engager pour votre compte.
Sachez encore que les frais de notaire sont plus élevés selon si vous achetez de l'ancien (7 à 8%) ou du neuf (environ 3%).

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Les frais d'agences immobilières

Les frais d'agences immobilières sont libres. Ils peuvent donc variés d'une agence à l'autre.
Ils sont généralement calculés selon un pourcentage de la transaction, mais peuvent aussi être forfaitaires.
Ils doivent dans tous les cas être clairement affichés dans l'agence.

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II- Les frais annexes varient suivant le type d'acquisition

Pour un achat de logement neuf ou en l'état de futur achèvement (moins de cinq ans) : TVA de 19.6%, taxe de publicité foncière.

Pour un achat de logement ancien (si le logement a plus de cinq ans ou s'il a fait l'objet d'une première mutation) : droits d'enregistrement, i e. le droit départemental d'enregistrement dont le taux, fixé par le Conseil Général, varie d'une commune à l'autre, et la taxe communale.

Pour l'achat d'un terrain
Les droits et taxes dûs pour l'achat du terrain varient en fonction de la nature du vendeur du terrain.

- Si vous achetez le terrain à un professionnel ou à un particulier, vous acquittez les droits d'enregistrement sur le prix du terrain ;
- Si vous achetez le terrain à une collectivité locale : vous acquittez la TVA sur terrain à bâtir, si la collectivité locale a pris cette option ; à défaut, vous acquittez les droits d'enregistrement.

Les participations aux dépenses d'équipements publics éventuellement perçues dans le département ou la commune, à ce titre peuvent être réclamées, au moment de l'obtention du permis de construire, des participations pour raccordement des réseaux divers au terrain (égout, eau, électricité, gaz, voierie...).
Si le terrain est situé dans un lotissement, ces frais sont, soit inclus dans le prix du terrain, soit à la charge du bénéficiaire du permis de construire ;

les frais facultatifs correspondant, le cas échéant,
- au bornage réalisé par un géomètre expert, qui garantit la superficie et les limites du terrain ;
- à l'étude du sol réalisée par un expert ; en cas de doute sur la nature du sol, cette étude est vivement recommandée pour éviter des surcoûts imprévus au moment de la construction. Si le terrain est situé dans un lotissement, ces frais sont inclus dans le prix du terrain.

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Pour la construction
La TVA sur les travaux est incluse dans le prix global.
Certaines taxes fiscales et redevances peuvent être instituées par la commune ou le département et vous être demandées en plus du prix de la maison, si vous êtes bénéficiaire du permis de construire ;

- la Taxe locale d'Equipement (TLE), dans la plupart des communes ;
- la taxe départementale pour le financement du Conseil d'Architecture, d'Urbanisme et d'Environnement (CAUE) ;
- la taxe départementale des espaces naturels sensibles ;
- le versement pour dépassement du plafond légal de densité ;
- la participation pour dépassement du coefficient d'occupation des sols.

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D'autres frais peuvent s'ajouter au prix de la maison
- les frais d'adaptation au terrain et certains travaux d'équipement intérieur ou extérieur indispensables à l'implantation et à l'utilisation de la maison ; si vous signez un contrat de construction de maison individuelle (loi du 19.12.90), ces frais doivent être précisés dans le prix global mentionné dans le contrat (cf. "Le contrat de construction") ;
- les frais de branchement aux réseaux divers (eau, électricité, gaz, tout-à-l'égout, téléphone...) de la limite du terrain à la maison ;
- l'assurance dommages-ouvrage obligatoire qui prend en charge les réparations en cas de désordres dans la construction ;
- les options non comprises dans le prix de base, par exemple des matériaux ;
- les frais occasionnés par d'éventuels travaux accomplis par vos soins ;
- la révision du prix de la construction, à condition qu'elle soit prévue au contrat.
- la rémunération du professionnel qui vous assistera à la réception des travaux, le cas échéant.

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Repères du Net
Anil.org: Les frais de notaire, les impôts locaux...

La co-propriété >>



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