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Vous désirez acheter un appartement en copropriété, mais connaissez-vous
vos nouvelles responsabilités ?
I- Définition
Etre copropriétaire c'est être propriétaire collectivement d'un
bien (ex :immeuble) divisé en lots (ex :appartements).
Ce qui signifie que chaque copropriétaire est propriétaire de ses parties privatives,
mais également copropriétaire des parties communes.
Il peut ainsi disposer de son bien, le louer, ou le vendre, suivant le droit
de propriété, mais tout en respectant un certain nombre de règles collectives
(le règlement de copropriété, suivant le droit de copropriété).
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Les parties privatives
Le lot peut revêtir différentes formes : appartement ou maison,
parking, cave ou tout autre local qui appartient en propre à un individu ou
à une société.
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Les parties communes
Les parties communes matérielles : il s'agit de parties de bâtiment
ou de terrain affectées à l'usage de tous (escaliers, ascenseur, sols, cours,
murs porteurs, toiture…)
Les parties communes juridiques : il s'agit des droits accessoires aux parties
communes (droit de surélévation, droit d'édifier de nouveaux bâtiments dans
les cours…)
La copropriété (c'est à dire tout immeuble bâti ou groupe d'immeuble bâti dont
la propriété est répartie entre plusieurs personne par lots comprenant chacun
une partie privative et des parties communes) est régit par la loi du 10 juillet
1965.
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II- Organisation de la copropriété
Le règlement de copropriété
Il s'agit du règlement que tous les copropriétaires mais aussi
les locataires doivent respecter.
Il s'applique donc à tout le monde, même s'il est voté et modifié uniquement
par les copropriétaires, via l'assemblée générale.
Le règlement de copropriété est remis à chaque locataire ou copropriétaire et
fixe les règles de jouissance des parties communes, leur destination et leur
gestion, et ceci dans le cadre de la loi du 10 juillet 1965.
Il doit comprendre un descriptif des lots (situation dans la copropriété, constitution,
superficie…) et surtout la quote-part (exprimée en "millième") qui détermine
par exemple vos frais et charges de copropriété ainsi que votre poids dans les
votes.
Attention, les règlements de copropriété ne peuvent être contraires à la loi
: certaines clauses courantes sont illicites (l'interdiction de posséder un
animal domestique au sein de la copropriété, par exemple).
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L'assemblée générale
L'assemblée générale correspond à la réunion de l'ensemble des
copropriétaires.
Elle a lieu au moins une fois par an, pour prendre les décisions concernant
le règlement de copropriété ou encore pour voter les différents budgets de la
copropriété ou pour toutes décisions concernant l'immeuble ou le lotissement.
La réunion des copropriétaires en assemblée générale se fait sur l'initiative
du syndic ou du conseil syndical ou par un ou plusieurs copropriétaires représentant
au moins ¼ des voix.
La convocation à cette assemblée doit comprendre un ordre du jour, ainsi que
tous documents utiles à la préparation de cette réunion (devis, budgets prévisionnels,
contrat de syndic…).
Elle doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception ou directement
remise aux copropriétaires contre émargement.
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Le conseil syndical
Le conseil syndical est une instance consultative constituée d'un
certain nombre de copropriétaires désignés par l'assemblée générale et chargée
d'assister et de contrôler le syndic dans son mandat, sa gestion et ses comptes.
Les membres de ce conseil syndical sont élus par l'assemblée générale à la majorité
renforcée et pour une durée maximale de 3 ans renouvelables.
Le président du conseil syndical est élu par les membres de ce conseil. Il restera
le principal interlocuteur du syndic, et sera chargé de faire le lien entre
le syndic et les copropriétaires. Sa fonction ne peut faire l'objet de quelques
rémunérations que se soient.
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Le syndic
Le rôle du syndic est primordial dans la bonne tenue d'une copropriété.
Il doit être titulaire de la carte professionnelle de gestion immobilière, seule
preuve de ses compétences et de ses garanties financières, et doit être couvert
par son assurance sur sa responsabilité civile professionnelle.
Le syndic est mandaté par l'assemblée générale; il est chargé d'exécuter les
décisions prises, d'administrer la copropriété, et d'agir et de représenter
légalement le conseil syndical.
Le syndic peut être choisi parmi les copropriétaires, mais cette fonction nécessite
de grandes compétences juridiques et comptables et des garanties financières
que n'ont pas forcément les syndics bénévoles.
Le syndic est élu par l'assemblée générale pour une durée de 3 ans renouvelables.
Il est chargé de:
- faire respecter le règlement de la copropriété,
- appliquer les décisions de l'assemblée générale,
- se charger de l'administration courante et de la conservation de la copropriété,
- recouvrer les charges auprès des copropriétaires,
- se charger du budget prévisionnel et de la comptabilité courante,
- faire voter par l'assemblée générale (au moins une fois tous les trois ans)
la décision de constituer des provisions spéciales destinées à faire face à
des travaux d'entretien des parties communes,
- conseiller les copropriétaires (en particulier, les avertir des conséquences
des décisions prises en assemblée générale),
- conserver les archives de la copropriété,
- représenter la copropriété en justice.
Sa responsabilité peut être engagée s'il commet des fautes ou des erreurs dans
le cadre de la gestion de la copropriété. Le conseil syndical peut alors se
retourner contre lui, sauf s'il agissait après une décision votée de l'assemblée
générale. Le syndic doit avoir une assurance spéciale pour ce type de conflit.
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III- Les charges et travaux
Les majorités et les travaux
Les travaux effectués au sein de la copropriété doivent être au
préalable voté par l'assemblée générale. Cependant, suivant la nature des travaux,
les règles des votes divergent.
Rappel :
- la majorité simple correspond à la majorité des voix des copropriétaires présents
ou représentés à l'assemblée générale.
- la majorité absolue correspond à la totalité des voix de l'assemblée.
- la double majorité correspond à la majorité de l'ensemble des copropriétaires
et à la majorité des 2/3.
La majorité simple est obligatoire en ce qui concerne les travaux de réparation
et d'entretien (hors petites réparations et éléments d'équipement qui sont à
la charge du syndic).
La majorité absolue est nécessaire en ce qui concerne les travaux d'ordre réglementaire
ou suivant des dispositions législatives, les travaux d'isolation ou d'économie
d'énergie, les travaux de mise en conformité, d'installation d'antenne collective
ou de raccordement au câble.
La double majorité est nécessaire quant à elle pour tous les travaux d'amélioration,
c'est à dire les travaux entraînant la transformation d'un ou plusieurs éléments
d'équipements existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, et l'aménagement
ou la création de locaux communs (art.26 de la loi du 10 juillet 1965).
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Les tantièmes et les charges: la répartition des charges communes
Les tantièmes (ou millièmes) de copropriété déterminent la part
de votre propriété sur les parties communes et votre poids dans les votes de
l'assemblée générale.
C'est au géomètre-expert d'apprécier la division en quote-part de la copropriété
en fonction d'un certain nombre de critères ( valeur locative du lot, superficie,
étage, ensoleillement…)
Concrètement, un studio au rez-de-chaussée disposant d'une faible superficie
et orienté Nord aura une quote-part moins élevée qu'un appartement au dernier
étage avec terrasse et orienté sud et donc des charges de copropriété moins
importantes
Les charges de réparation, d'entretien ou encore d'administration sont réparties
entre les copropriétaires par les tantièmes de charges suivant le même principe
que pour les tantièmes de copropriété.
Les millièmes de charges sont généralement équivalents au millième de copropriété.
La loi oblige le règlement de copropriété à distinguer deux types de charges
de copropriété :
- les charges communes générales (conservation, entretien, administration) qui
sont réparties suivant le principe des tantièmes de charges, généralement les
mêmes que les tantièmes de copropriété.
- les charges communes individuelles ou spéciales liées à l'utilisation d'équipements
communs (ascenseur) ou de services collectifs (eau froide) qui sont réparties
suivant le critère de l'utilité.
C'est suivant l'utilité qu'un copropriétaire a d'un équipement ou d'une installation
que se calculera la charge lui incombant.
Cependant, ce critère est loin d'être évident à déterminer dans certains cas
et peut déboucher sur des discussions houleuses lors des assemblées générales.
Ainsi lorsqu'il est facile de déterminer la part de charges communes individuelles
concernant l'ascenseur (là, le copropriétaire du dernier étage paiera plus que
celui du premier), il est plus délicat de fixer ces coûts dans le cas d'installation
d'antenne collective ou de raccordement au câble, par exemple, ou dans le cas
de l'eau froide en absence de compteurs individuels.
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Le paiement des charges
C'est au syndic qu'incombe la gestion et l'administration des charges
après le vote d'un budget prévisionnel de dépenses par l'assemblée générale.
Le syndic mandaté par la copropriété est également chargé du recouvrement des
charges auprès des copropriétaires.
Concrètement, le syndic lance, chaque année, des appels de fonds qui sont des
avances de trésorerie pour les charges déterminées lors de la réunion de l'assemblée
générale. Puis, au début de chaque exercice et tous les trimestres, des provisions
sont constituées.
Il est à noter que tous les copropriétaires doivent s'acquitter de ces charges,
même s'ils n'occupent pas les lieux (logement vide), ou qu'ils contestent les
coûts (ils peuvent par la suite se faire rembourser s'ils obtiennent gain de
cause).
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IV- Les droits et obligations
La copropriété confère deux types de droits distincts :Le droit
de la propriété (concernant les parties privatives) et le droit de la copropriété
(concernant les parties communes).
La règle est simple (art.9 de la loi du 10 juillet 1965) :le copropriétaire
"dispose des parties privatives comprises dans son lot", "en use et jouit librement",
à condition "de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires
ni à la destination de l'immeuble".
Attention, certaines dispositions du règlement de copropriété peuvent être contraires
au droit de la propriété (exemple : l'interdiction de posséder un animal domestique
au sein de la copropriété).
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Louer, vendre
En tant que copropriétaire, vous pouvez louer ou vendre votre
lot comme bon vous semble sauf si le règlement de la copropriété fixe des limites
imposées par la destination de la copropriété (location de meublés dans un immeuble
de standing, par exemple)
L'interdiction absolue de louer ainsi que l'obligation de soumettre une vente
à l'approbation du conseil syndical ou de l'assemblée générale sont illicites.
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Diviser son lot
Le souhait de diviser son lot pour mieux le vendre ou le louer
peut constituer un bon placement.
Normalement, la liberté accordée au propriétaire dans ce cas est totale, sauf
si cela nécessite des travaux sur les parties communes, ou si cette division
est contraire au règlement de la copropriété concernant la destination de l'immeuble
(exemple : une petite copropriété peut, via le règlement, interdire les division
pour limiter le nombre d'occupants, et conserver ainsi un certain standing lié
à la tranquillité).
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Exercer une activité
Là aussi, la liberté associée à la propriété peut être limitée
par la destination de l'immeuble. Le règlement de copropriété définit clairement
si le lot est à usage d'habitation, commercial, professionnel ou mixte.
Cependant, le logement peut avoir une destination mixte, mais l'exercice d'une
activité professionnelle peut également entraîner une gêne ou des troubles anormaux
de voisinage qui pourrait contraindre l'intéressé à arrêter son activité. Le
respect de la destination de l'immeuble est donc primordial même si la définition
de cette destination peut être difficile.
Ainsi certaines clauses prévoient l'exercice d'une activité libérale mais non
commerciale (la clause d' "habitation bourgeoise").
Si vous avez l'intention de travailler dans une copropriété ou de louer votre
lot à une personne désirant exercer une activité, référez-vous en premier lieu
au règlement de la copropriété.
Dans le cas de la location, le propriétaire engage sa responsabilité vis-à-vis
du conseil syndical mais également du locataire si celui-ci est contraint d'arrêter
son activité. Les conséquences peuvent donc être lourde en cas de litiges.
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Les travaux sur des parties privatives
Vous pouvez réaliser ou faire réaliser tous travaux dans vos parties
privatives si ceux-ci ne sont pas contraires aux dispositions du règlement de
la copropriété et n'entraîne aucune gène ou trouble de voisinage.
Souvent, certains travaux nécessitent l'autorisation du syndic ou de l'assemblée
générale, c'est pourquoi la règle d'or avant d'entreprendre la moindre modification
ou intervention est de se référer au règlement de copropriété.
Il est à noter qu'en cas de demande de permis de construire auprès de la mairie,
l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires vous sera demandée.
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Repères du Net
• Service-public.fr:
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