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> Accueil > Credit immobilier > Questions/réponses
> Les questions/réponses du crédit immobilier
> Comment monter mon plan de financement
?
Bâtir un bon crédit, c'est commencer par établir un bon plan
de financement. Vous connaîtrez ainsi le montant des fonds dont vous pouvez disposer
et donc chiffrer le montant possible de l'opération. Concrètement, faites le compte
de la somme que vous pouvez investir dans votre projet sans emprunter. C'est votre
apport personnel. Plus il sera important, meilleures seront les conditions que
vous consentira la banque.
> Je souhaite acheter, mais mon apport
personnel est faible. Comment faire ?
En pratique, les banques vous demanderont que 10 % à 30 % de
l'opération soit financé par vos économies. Si votre apport est insuffisant, un
certain nombre de prêts permet de l'augmenter : il s'agit principalement du prêt
à taux 0%, du prêt 1% logement, du prêt aux fonctionnaires, des prêts de caisses
de retraite et des prêts départementaux.
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> Qu'est ce que la capacité de remboursement
?
Pour déterminer votre capacité de remboursement, listez d'un
côté l'ensemble de vos ressources, de l'autre vos dépenses et vos charges. Vous
évaluerez ainsi le montant maximal que vous pouvez consacrer chaque mois au remboursement.
Respectez toujours votre capacité d'endettement qui ne doit pas dépasser 30% de
votre revenu. Au-delà, il y a risque de surendettement.
> Peut-on bénéficier d'aides de l'Etat
?
Il existe deux types de prêts aidés par l'Etat : les prêts conventionnés
et le prêt à taux 0%. Vous pouvez soit obtenir un prêt conventionné classique
(PC), soit un prêt à l'accession sociale (PAS). Ils ouvrent tous les deux droit
à l'aide personnalisé au logement (APL). Pour en bénéficier, le prix d'achat du
bien ne doit pas dépasser un certain montant au mètre carré auquel s'ajoute pour
le PAS, des conditions de ressources. A noter : les prêts épargne logement issu
d'un compte (CEL) ou d'un plan (PEL) entrent également dans cette catégorie. Après
une période d'épargne, vous avez droit à un prêt dont le montant et la durée dépendent
des intérêts acquis. Quant au taux, il dépend de la date de souscription.
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> Faut-il privilégier un prêt à taux fixe
ou variable ?
Avec un prêt à taux fixe, vous privilégiez la sécurité. En effet,
vous connaissez dès le départ le taux du crédit, le montant des mensualités et
la date d'échéance du prêt. En cas de hausse, vous êtes protégé. Mais vous ne
profitez pas des baisses éventuelles. Ce qui n'est pas le cas avec un taux variable.
En effet, il suit l'évolution d'un indice sur lequel il est indexé (l'EURIBOR).
Toutefois, pour éviter que les mensualités ne s'envolent, les banques ont créé
des formules avec des plafonds à la hausse. Mais prudence car cette souplesse
à un coût.
Un Conseil : Si vous choisissez un taux variable, veillez à ce que soit prévue
au contrat la possibilité de passer en taux fixe à tout moment.
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> Au-delà du taux d'intérêt, quels sont
les frais annexes ?
Pour déterminer le coût total d'un crédit, vous devez vous intéresser
au taux effectif global (TEG), qui inclut les frais de dossier et les assurances.
> Frais de dossier : jusqu'à 1% du capital emprunté, souvent plafonné à 4500
F. Leur montant peut être négocié voire supprimé.
> Assurance invalidité-décès : la banque vous l'impose systématiquement car
elle lui permet de se protéger si vous décédez ou si votre état de santé ne vous
permet plus de travailler.
> Dois-je souscrire une assurance perte
d'emploi ?
Il est recommandé d'en prendre une, sauf si vous êtes absolument
sûr de votre avenir. Il vous en coûtera de 0.25% à 0.80% du capital emprunté.
Ce type d'assurance comporte presque toujours des délais de franchise (délai
avant prise d'effet) et de carence (délai avant prise en charge) ainsi qu'une
durée maximale d'indemnisation (entre 24 et 36 mois).
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> Comment fonctionne le cautionnement
et combien coûte-t-il ?
En cas de difficultés de paiement, la société de caution recherche
une solution amiable. Si le problème persiste, elle paie la banque à votre place
puis se retourne contre vous pour se faire rembourser. Pour bénéficier de cette
formule, vous versez une commission de caution (environ 0.5% du montant du prêt)
ainsi qu'une contribution au fond mutuel de garantie (FMG) à hauteur de 1.5%
du prêt. Si cette solution s'avère plus chère au départ, elle est intéressante
au final, puisque aucune mainlevée n'est nécessaire en cas de remboursement
anticipé et que la contribution que vous avez versée au FMG vous est généralement
remboursée à hauteur de 80% en fin de prêt.
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> Rembourser par anticipation entraîne
aussi des frais; puis-je les négocier ?
Vous pouvez négocier ce point et pourquoi pas, obtenir la
suppression pure et simple de ces pénalités. Sachez toutefois que si une indemnité
est prévue, elle ne peut en aucun cas excéder l'équivalent d'un semestre d'intérêts
sur le capital remboursé au taux moyen, sans dépasser 3% du capital restant
dû avant le remboursement. Notez par ailleurs qu'aujourd'hui dans la plupart
des cas, les crédits à taux variable sont remboursables par anticipation sans
qu'aucune pénalité ne soit acquittée.
A noter : pour les contrats de prêts conclus depuis le 30 juin 1999, la pénalité
pour remboursement anticipé d'un crédit est écartée lorsque la vente du bien
est motivée par le changement du lieu d'activité professionnelle, le décès
ou la cessation d'activité forcée de l'emprunteur ou de son conjoint.
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> Comment financer son projet par la
vente de son logement ?
Si vous voulez revendre pour acheter, évitez toute précipitation.
Il est effectivement fortement déconseillé d'acheter votre nouveau logement
avant d'avoir vendu : vous risqueriez des difficultés financières si votre logement
ne trouve pas acquéreur. Toutefois, la formule du prêt relais peut vous dépanner.
Aujourd'hui, différents établissements financiers proposent des formules qui
vous permettent de financer directement votre nouvelle acquisition, même si
vous ne disposer pas des fonds provenant de votre revente. Lorsque vous vendez,
le capital que vous dégagez vient en remboursement anticipé du prêt que vous
avez consenti à la banque. Il ne vous reste alors qu'à rembourser le prêt que
vous aviez prévu à l'origine. Cette formule se révèle beaucoup plus avantageuse
que les anciens prêt-relais qui avaient la réputation de coûter cher.
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> Quelles sont les protections légales dont disposent
les emprunteurs ?
Une convention relative à la modernisation du 1% logement,
conclue entre l'Etat et l'Union d'économie sociale pour le logement (UESL) a
permis de mettre en place depuis le 1er janvier 1999 un mécanisme de sécurisation
des accédants à la propriété. Concrètement, les bénéficiaires d'un PAS (prêt
à l'accession sociale) et, le cas échéant, d'un prêt à taux 0% peuvent dans
le cadre d'une perte d'emploi, obtenir un report gratuit de la moitié de leurs
mensualités de remboursement pendant au maximum 12 mois.
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